买房艰难,你需要这份上海房价洼地指南(附上海地铁房价图)

摘要: DT君教你科学挑选地铁房。

12-17 12:40 唐也钦 首页 DT财经

走过那个“买房就像买白菜”的暴涨年代后,房地产进入相对平稳期,住房消费升级和性价比的意义也开始凸显,大数据提供了重新发现房屋价值的全新视角。


无论是房地产的暴涨还是平稳期,地段永远是影响房价最重要的一个因素,与装修、朝向、建筑年代等个性化标签相比,它更易标准化。作为汇聚大城市人流“泉眼”的地铁站,正是关于地段的一种具象符号。


在一线大城市,当被问及“你家住哪里”时?回答一般是某一座地铁站。而在各家中介的购房网站上,“地铁房”也是最明显的一个选择按钮,上海有六成房屋都在距离地铁站不到1公里的范围之内。


地铁站辐射圈形成城市新的认知坐标,可以说摸清地铁房价格分布,也就基本了解这座城市的房屋价格体系。借着筹备《重新认识地铁上的上海:2017上海城市大数据活跃报告》(将于11月30日在上海发布,获取报告见文末),DT君手握超过1亿条城市数据,制作了一份上海房价洼地指南,希望能为科学买房事业做出一点微小的贡献。


看价格:陆家嘴站房价最高,闵行5号线均价最低


DT君从上海中原获取了2017年6-8月上海二手房成交价格数据,为这些小区匹配距离最近的地铁站,并分别计算它们到最近地铁站的距离,作为地段标签。


上海59%的小区距离地铁站不到1000米,在这个范围内的房源就算是地铁房。


我们发现,在单个地铁站周边,不存在距离地铁站越近房价就越贵的规律,距离地铁站300米的房子,并不一定就比800米的更贵。不过,整体来说,地铁房比非地铁房要贵不少。在我们的统计期内,上海二手房成交均价为52853元/㎡,再做区分的话,地铁房为62847元/㎡,非地铁房仅为38441元/㎡。


上海各个站点的地铁房价格如下图所示:



DT君全城地铁房价excel表在手,结合地理位置信息,找出一些大家在地图上肉眼不能一眼看出的信息:


①  常识并没有被打破,整体来说,越靠近城市中心的地铁房,价格就越贵。但具体到各条线路,它们并非平滑地向两端延伸递减。如7 号线终点花木路站,在同条线上价格仅次于常熟路站,还有2号线终点站徐泾东、10 号线最后3 站三门路、殷高东路和新江湾城,都不是所处线路的价格末位。这里涉及一个小背景知识,花木和10号线末三站靠近的五角场,在早年规划中,跟徐家汇和真如并列为4个城市副中心。


②  地铁房均价排名前5 位的行政区依次是,黄浦区(83326 元/ ㎡)、徐汇区(78653 元/ ㎡)、静安区(71406 元/ ㎡)、长宁区(71095 元/ ㎡) 和虹口区(61819 元/ ㎡)。落在第3名的静安,指的是包含了旧闸北的新静安区。


③  平均房价最高的线路是13 号线,随后依次是2 号线、4 号线、10 号线和1 号线;平均房价最低的线路是1号线的延长线5 号线,所有站点都在闵行区内。


④ 城市地铁房有两个可俯视全城的价格高点区,一个是黄浦、徐汇与静安三区交界,具体指淮海中路(127235 元/ ㎡)、常熟路(111250 元/ ㎡)、上海图书馆(108428 元/ ㎡)、新天地(103101 元/ ㎡)、陕西南路(101928 元/ ㎡)与南京西路(102248 元/ ㎡)几个站点,都是浦西如雷贯耳的名字,个个都拿得出手;浦东靠着陆家嘴站(154614 元/ ㎡)十分争气,以一敌多彰显壕的风范,比江对面的一众站点俯视点都更高。


看居住性能:向外一路走低,莘庄七宝异军突起


仅从价格入手做文章,其实并没有办法判断到底值不值,还需要找一个可衡量该地段价值的评价纬度,为地段评估打分。


大方针要坚持,房子是用来住的,我们在做评估时主要考虑的便是该地段的居住实用性。城市人生活在这里有哪些需求?第一当然是基本生活服务配套要方便,医院/诊所、幼儿园/托儿所、菜市场、小超市/便利店、洗衣房甚至宠物医院,都是可以让生活更美好的基础设施与社区商业配套;第二是通勤方便,最好交通时间30分钟范围内有足够多足够好的工作机会,如果早高峰时地铁还不算拥挤,那就更好了;第三是休闲与购物方便,最好想逛就逛,餐厅、咖啡店、体验店、品牌店甚至书店等都需要,有个优质的商场或购物中心似乎就能解决问题,如果再有公园/绿地那就更好了。


DT君综合考量以上所有要求,结合数据,让每个地铁站辐射圈都拥有了一个居住性能分(具体算法见文末注)。对于该表的实际使用可灵活处理,如遇学区房、重大设施改善预期等等满足个性化需求的重大加分项,可以对特定站点酌情加分。


上海各地铁站周边的居住性能得分如下图所示:



可以看到,居住性能分基本遵照市中心-内环-中环-外环依次递减的规律。排名前5的站点依次是黄陂南路、新天地、大世界、南京东路与豫园,全都是黄浦区的。排名前20的站点都没有溢出内环线,黄浦区占去7个,静安、虹口、徐汇和浦东新区则各有3个。


其实居住性能跟资源聚集基本是直接挂钩的。我们在《重新认识地铁上的上海:2017上海城市大数据活跃报告》中,应用BLECTS指标和聚类研究方法,对城市不同区域进行研究,居住性能分的情况与报告研究认识相符——内环线内站点的辐射区域开发完善,各项功能的相关资源供给密度更高。


按此逻辑,地铁线路向外延伸,居住性能理应一路递减。不过也有例外,在一路向外的过程中,一些站点的表现异军突起,如嘉定的安亭站和闵行的莘庄站和七宝站,都值得重点关注。


虽然都在外环外,但在全城304个站点中,七宝站居住性能总分排名第111位,莘庄站居住性能总分排名第121位,最低的安亭站居住性能也排到了第148位,它们的居住性能指标构成相似,休闲娱乐、居住便利和商业均在中上游水平,不过30分钟商务圈(30分钟交通时间内覆盖区域的商务发展情况)还是相对弱势了一点,说明住在这里的通勤成本还是居高不下。


找洼地:上海地铁站居住性价比TOP 10 站点


这是否意味着,七宝莘庄安亭这三个站可能就属于性价比之选?


科学买房最重要一步,就是将房价和居住性能分结合对比,查缺补漏,找找是否还有价值相对未被完全挖掘的房价洼地。


我们发现,地铁房价与该区域居住性能评分之间的线性相关系数达0.76(该系数大于0.8 为高度相关,低于0.3 为低度相关,其他为中度相关)。也就是说,多数地铁站点都符合这样的一个规律——其辐射圈居住性能评分越高,地铁房的价格就越高。



在这一观察维度下,我们通过计算性价比来捡漏(居住性价比= 该站点的居住性能分/1000 米以内地铁房价)。分析计算结果,上海地铁房居住性价比呈现以下特征:


?从平均值来看,内环站点地铁房的居住性价比最高,随着环线外扩,居住性价比逐渐降低。这一定程度上意味着,即使城市发展的大趋势是将更多资源导向外围区域,但这些传统非核心区域配套资源集聚的程度, 还没有赶上该区域房价上涨的速度。


?站点平均居住性价比TOP 3 的线路依次为4 号线、10 号线与13 号线。


?站点平均居住性价比TOP 3 的区域依次是虹口区、静安区、黄浦区,3 区交界处站点居住购房性价比平均值最高。


通过比较不同站点的购房居住性价比,便能发现城市地铁房“洼地”。这里的“洼地”是一个相对概念,指那些居住购房相对最划算的区域,或者说同样的内部外部居住环境下价格相对便宜。我们将全城的地铁站按照地铁房居住性价比进行排名,并挑出TOP 10 站点,定义为“洼地”,开始捡漏!



地铁房居住性价比排名TOP 10的站点中,有7 个位于上文中提到的虹口区、静安区与黄浦区交界处。这片区域靠近静安寺、南京西路、人民广场、陆家嘴等综合实力排名靠前的城市中心站点, 居住小区分布密集,中型购物中心等商业资源及医院、学校等公共资源都非常丰富。



DT君还注意到,从我们在《重新认识地铁上的上海:2017城市大数据活跃报告》中对站点的综合实力排名来看,40-50 名的站点比较适合购房者关注,上海火车站(49 名、50931 元/ ㎡)、四川北路(43 名、60718 元/ ㎡)、提篮桥(54 名、60305 元/ ㎡)、五角场(46 名、60399 元/ ㎡)占去TOP 10 中的4 席。


当然,最重要的一点是严肃的风险提示:受到统计期内成交房源类型影响,统计房价可能会比更长周期内成交价格偏高或偏低。性价比排名TOP 10 中,更可能出现统计房价偏低的站点,本排名仅提供有限参考。


如果还想在城市中更科学地干点别的什么事,可以高度关注我们在11月30日发布的报告,DT君都深入地研究了哪些问题?目录可以先放出来让你们感受一下。



该报告将于11月30日在上海发布,除DT君会现身解读报告,还有重量级嘉宾从不同角度解读城市。报名请扫描图中二维码。




【福利】转发本文至5个100人以上的数据/房产/商业类微信群并截图发送给DT君(dtcaijing002),即有机会获赠《2017上海城市大数据活跃报告》印刷完整版,先到先得。


注:


①我们划定地铁站中心点周围一定范围区域为辐射圈,采集多项数据并进行标准化处理,为每一个地铁站辐射圈的相关14 个功能指标打分,即BLECS指标,指标构成详见《重新认识地铁上的上海:2017上海城市大数据活跃报告》;


②站点居住性能分=0.3*BLECTS 居住便利度得分+0.4*30 分钟交通圈站点商务得分+0.2*BLECTS 商业得分+0.2*BLECTS 休闲娱乐得分-0.1* 早高峰站点拥挤度


BLECTS 居住便利度得分考量的是和居住相关的配套供应情况,用于评估生活便利度;30 分钟交通圈指该地铁站点30 分钟可达范围内所有站点,其BLECTS 商务相关指标得分用于评估该站点通勤便利度;BLECTS 商业与休闲娱乐相关指标得分用于评估休闲购物供给;早高峰拥挤度指该站点进站人流量,用于评估地铁拥挤程度。


文 | 唐也钦:tangyeqin@dtcj.com 

图 | 邹磊 赵芸

题图 | Paula Rusu

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关于“地铁1公里”系列


“地铁1公里”是DT财经重点推出的系列数据研究。在资源集约大背景下,地铁逐渐成为影响城市发展架构的主要元素。我们将以地铁站点为坐标,通过分析其周边区域的不同维度数据,为观察城市的商业格局和人群的生存空间建立新的视角,为投资、运营、选址、规划等商业需求提供咨询等服务。项目负责人唐也钦:tangyeqin@dtcj.com。


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